房屋居住权是否可买卖过户

房屋居住权本身不可买卖过户，但设立居住权的房屋所有权可依法过户。 房屋居住权不可买卖过户，但设立居住权的房屋所有权可转让。 1. 若仅涉及居住权本身：居住权是基于合同或遗嘱设立的用益物权，仅赋予占有、使用权，无处分权，故无法单独买卖过户。 2. 若涉及设立居住权的房屋所有权：房屋所有权人可转让房屋，但需保障居住权人权益，居住权不因所有权转移而消灭。
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针对“居住权不可买卖过户、房屋所有权可转让”的结论，主要法律依据来自《民法典》对居住权性质的规定。 根据《中华人民共和国民法典》（2020年通过）第三百六十六条：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。” 居住权的核心是“占有、使用”，不包含处分权能，因此居住权人无法将居住权作为“商品”买卖过户。同时，第三百七十条明确“居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭”，未赋予居住权转让的权利。而房屋所有权属于所有权，包含处分权，故所有权人可转让房屋，但需遵守第三百七十条“居住权不得转让、继承”的规定，确保居住权人权益不受侵害。综上，居住权本身不可买卖过户，房屋所有权可转让但需保障居住权。
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房屋居住权的买卖过户处理中，存在一些特殊情况或例外情形，会对处理结果产生影响。 1. 居住权合同约定可转让：若居住权设立合同中明确约定“居住权可转让”，是否有效？根据《民法典》第三百七十条“居住权不得转让”的强制性规定，即使合同约定可转让，该条款也无效，居住权仍无法转让。但需注意，若合同约定的是“房屋所有权转让时居住权一并处理”，则需结合具体条款判断效力。 2. 居住权人是房屋共有人：若居住权人同时是房屋共有人，其转让自己享有的房屋份额时，是否受居住权限制？此时，共有人转让份额需遵守共有财产处分的规定（如其他共有人优先购买权），但居住权仍存在于房屋上，买受人取得份额后需保障居住权人权益。 3. 居住权因法定情形消灭：若居住权人死亡或居住权期限届满，居住权自动消灭，此时房屋所有权人转让房屋无需再考虑居住权限制，但需先办理居住权注销登记，否则不动产登记簿仍显示居住权存在，影响交易。
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房屋居住权相关的买卖过户中，存在一些常见的错误操作，需特别注意避免。 1. 单独买卖居住权：部分人误以为居住权可像房屋一样买卖，与他人签订“居住权买卖合同”，此类合同因违反《民法典》第三百七十条“居住权不得转让”的规定而无效，可能导致经济损失。 2. 隐瞒居住权转让房屋：房屋所有权人转让房屋时，故意隐瞒房屋已设立居住权的事实，导致买受人购房后无法实际占有使用房屋，需承担违约责任，甚至面临诉讼。 3. 未办理居住权注销登记：若居住权已到期或解除，未及时到不动产登记中心办理注销登记，会导致房屋仍显示有居住权限制，影响后续交易。 若已出现上述错误操作，或担心交易风险，建议及时向律师咨询，避免损失扩大。